发布：2021-10-29 18:09:30来源：编辑：市政协社会法制和资源环境委员会浏览：
物业管理事关千家万户，涉及方方面面，社会关注度高，影响范围广泛，任务艰巨繁重。按照2021年市委政治协商计划和市政协工作要点安排，5月至6月，市政协主席刘印生、副主席王润民带领社会法制和资源环境委员会部分政协委员，深入宜君县、印台区、王益区、耀州区和新区，对全市17个不同类型小区的物业管理工作进行了视察，组织部分政协委员和市住建局、有关街道办、社区、物业企业负责人赴延安、西安两地进行了考察学习。期间，组织召开2次座谈会，听取工作情况通报，征求各方意见建议，刘印生主席、宋桂合副市长出席会议并讲话。7月13日，召开专题协商会议，委员们积极建言献策，针对进一步加强我市物业管理工作提出了许多好建议。现将视察情况报告如下。
一、基本情况
全市现有各类住宅小区（含家属楼、单体楼）659个，总面积1482.05万㎡，居民212795户，大体分为五类：规范化物业管理小区262个，面积1316.09万㎡，居民164654户；业主自管小区13个，面积49.8万㎡，居民3516户；单位自管小区223个，面积89.82万㎡，居民31918户；弃管家属楼103个，面积14.2万㎡，居民9592户；单体楼58个，面积12.14万㎡，居民3115户。从事物业管理企业106家，从业人员4600余人，服务居民近21万户，以小区为单位统计覆盖率达52.4%，管理模式以前期物业服务（开发商自行聘请的物业服务企业）为主。成立有小区业主委员会26个，其中新区13个、印台区8个、王益区１个、宜君县4个。2017年成立了市物业管理协会，会员单位48个。
委员们一致认为，近年来我市在物业管理方面做了大量工作，全市物业管理服务水平得到进一步提高，人民群众幸福感、满意度显著提升。但是由于我市物业管理起步晚、历史遗留问题多、基础设施薄弱、专业人员缺乏，随着城镇化进程不断加快和人民群众对美好生活需要的日益增长，物业管理领域逐渐暴露出一些突出问题并成为社会关注的热点难点焦点，因物业管理问题引发的矛盾纠纷和信访案件居高不下，群众迫切需要改变的愿望和诉求强烈。
二、存在问题
1.各级重视程度不够。一是市、区县、街道（镇）没有从长远的、统筹的、全局的站位，高度重视物业管理工作，出现问题“头痛医头、脚疼医脚”。二是组织领导力量不到位。各区县尚未成立本级物业管理工作领导小组，未建立联席会议制度，从根本上研究、谋划、解决物业管理工作具体问题不够，如研究物业管理工作机构、人事、编制和工作中出现的新情况新问题少。三是各级职能部门重视不够。小区物业管理是一项综合性工作，涉及多个政府部门。但各职能部门都没有把物业管理工作作为自己主要的业务工作来抓，配合不到位、参与不到位，导致住建部门难以负起牵头责任。
2.管理体制机制不顺畅。一是监管机构不全。除市住建局设有房产市场与物业管理科，各区县物业主管部门设置均不统一，新区设在住建和交通局，耀州区、印台区设在房管中心，王益区设在棚改办，宜君县设在住建局，街道（镇）、社区没有物业管理机构。二是人员力量薄弱。市住建局仅有2人兼顾物业管理工作，各区县主管部门只有1-2名兼职人员，街道（镇）、社区无专职人员，监管力量与监管体量不匹配。如新区现有物业管理住宅小区64个、服务居民65303户、物业服务企业46个、从业人员2008人，而管委会只有2名临聘人员负责日常工作。三是管理职责不明。属地管理责任和行业监管责任划分不清，市、区县、街道（镇）、社区和各职能部门无清晰的物业管理权责清单，看似各级都有人管、都在管，实际越到基层越无人管、无力管。四是缺乏联动机制。各区县尚未形成区域内信用评价、行政执法、公共服务、信息共享、投诉反馈等协调联动工作机制。
3.监管职能作用发挥不够。一是属地管理责任落实不到位。按照上级相关政策要求，参照兄弟地市政策规定，“区县是物业管理工作的责任主体，街道（镇）是本辖区内物业管理工作责任单位”。但各区县物业属地管理责任落实都不到位，平常整体统筹谋划、研究解决问题、协调推进本辖区物业管理工作不够。街道（镇）人少事多，落实本辖区物业管理属地管理责任也不到位，在履行组织、指导和协调业主大会成立、业主委员会选举和换届、物业管理委员会组建、协调和监督老旧小区物业服务管理等方面履职尽责不力。二是主管部门牵头作用发挥不够。由于现有小区遗留问题多、监管体量大、人员力量弱，加之街道（镇）和各职能部门配合不够积极，工作协调难度大，导致住建部门牵头作用发挥不够好。三是监管合力不强。市、区县、街道（镇）政府上下各行其是，协调联动不通畅，工作步调不同步，没有形成强大的监管合力。市、区县同级职能部门之间以条为主，分头行政执法，无法形成“拳头效应”。如集中供暖由城管部门和供热公司负责，占用消防通道由应急管理部门处置，乱收费由市场监管部门处置，养犬由公安和城管部门管理等。四是监管手段落后。全市物业管理现代化信息平台建设缓慢，数据分割、无法共享。
4.物业管理不规范。一是物业企业实力弱。多数物业企业属于“前期物业”，由开发商选聘或指定，以招投标方式选聘的规模化、标准化、专业化物业企业少之又少。国务院取消物业服务企业资质审批后，“零门槛”进入导致出现一批规模较小、人员素质不高、专业服务能力不强的物业公司。如全市106家物业企业普遍规模小、实力弱，从业人员多为小区周边下岗职工或失地农民，年龄偏大、文化程度较低、缺乏专业技能。二是物业企业服务不规范。大部分物业企业存在服务标准不明确、行为不规范、质量不达标和物业费使用、公共水电费分摊、电梯维护保养支出和小区共有资产收益及其开支明细、专项维修资金使用等情况公开不及时问题，业主对此意见较大，由此引发的拒缴、缓缴、拖欠物业费现象较为突出。三是业主委员会参与小区自治不到位。业主委员会具有代表业主与物业企业签订物业服务合同、监督物业企业履行合同约定、监督管理规约实施等职能，是小区业主依法有序行使权利的执行机构。由于成立业主委员会牵涉多方利益、业主参与积极性不高、各级各部门履职不到位等因素，我市仅成立26个业主委员会，占现有住宅小区总数的3.9%，而耀州区没有成立1个。现有的业主委员会普遍无办公用房和办公经费，人员素质参差不齐，专业水准不高，不能有效参与小区自治、发挥监督物业企业的作用。
5.政策落实不到位。一是配套公共设施建设不到位。新建的住宅小区很多未按规定配建养老、托育、医疗、停车、物业用房等公共设施，有的随意变更规划用途，有的以缴费代替建设，政府职能部门收费后也大多未进行配套建设。大多数老旧小区配套公共设施都未建设。二是落实“质价相符”不到位。随着社会消费水平的提高和消费观念的转变，业主“花钱买服务”的观念越来越强烈，对物业服务质量的要求也越来越高，更加追求“质价相符”的服务。大多数物业企业以营利为目的，一味追求“高价”，却忽视“等价”服务，普遍存在服务理念不强、重收费轻服务的问题。如国有物业企业收费低、服务差，民营企业收费高、服务标准不对等，群众意见较大。三是物业收费标准调整不到位。物业收费价格标准本应随着经济社会发展状况及时作出调整完善，但我市现行物业收费标准仍为10年前制定，与当前物价水平、人工成本等已不相符。
6.历史遗留问题多。一是老旧小区基数大且设施落后。我市是工业老区和转型发展城市，依赖厂矿、单位而建的小区时间早、数量多，全市2000年底前建成的小区多达422个，占现有小区总数的64%。随着厂矿破产、企事业单位撤销或搬离，此类小区长期处于无人管理或自行管理状态，大部分安保、消防等设施缺乏，水电气路等设施陈旧老化，公共活动场地、物业用房、停车、养老、抚幼、文化等配套设施不足。二是缺少维修资金。我市2000年底前建成的老旧小区基本都没有维修资金，之后建成的部分小区由于各种原因仍有少量业主未缴纳维修资金。遇到公共设施损坏，就会出现无维修资金修缮或维修资金严重不足的情况。三是无物业管理的小区多。全市弃管家属楼、单体楼等三无小区多达161个，此类小区由于存在建筑质量缺陷、没有竣工验收、无法办理产权证等诸多遗留问题，大部分没有物业企业管理，基本呈现小、散、脏、乱状况。
三、对策建议
根据国家和省市相关法律法规政策规定，参照西安、延安等地管理模式和经验，结合铜川实际，围绕推进全市物业管理工作规范化、制度化、标准化，委员们提出以下建议：
（一）高度重视物业管理工作
1.提高各级思想认识。市、区县、街道（镇）、社区和各职能部门要牢固树立以人民为中心的发展思想，充分认识做好物业管理工作对解决铜川历史遗留问题、维护社会和谐稳定、推动铜川高质量全面转型发展的重大意义，切实把物业管理工作作为一项民生工程，真正放在心上、扛在肩上、抓在手里，立足当下、放眼长远，真抓实干、克坚攻难，全力以赴推动全市小区物业管理见实效、上台阶。
2.加强各级组织领导。一是调整市物业管理工作领导小组人员，由市长任组长，分管副市长任副组长，市级相关部门和各区县政府、新区管委会主要负责人为成员，加强对全市物业管理工作统筹协调和日常调度的领导。二是参照市级规格，尽快成立各区县政府、新区管委会物业管理工作领导小组。三是建立领导小组联席会议制度，定期研究解决物业管理工作机构、人事、编制、履职等事宜和本区域物业管理工作中出现的新情况新问题。
3.统筹谋划、一体推进。坚持“共建共治共享”原则，新建小区与老旧小区一起抓，设施完善小区与基础薄弱小区一起抓，集中整治与日常监管一起抓，集中力量，力争利用三年时间，从根本上解决我市物业管理工作焦点难点热点问题，为广大人民群众创造良好的居住环境。
（二）理顺管理体制机制
1.健全监管体系。根据事权统一原则，健全市、区县、街道（镇）、社区四级物业管理工作机构，增配监管人员力量，构建自上而下的监管体系。为市住建局单设物业科，编制3人，负责全市物业管理指导协调工作；新区设物业管理中心，编制12人，监管92个小区68834户；耀州区设物业管理中心，编制4人，监管119个小区12718户；王益区设物业管理中心，编制6人，监管284个小区57938户；印台区设物业管理中心，编制6人，监管153个小区70035户；宜君县设物业管理中心，编制2人，监管11个小区3270户。根据监管体量，由各区县为街道（镇）设立物业管理办公室、社区居委会增设物业管理工作站，配备一定数量工作人员。
2.明晰管理职责。一是对标今年10月1日起施行的《陕西省物业服务管理条例》，尽快配套出台《铜川市物业服务管理条例》，为全市物业管理工作提供法治保障。二是以市委办、市政府办名义出台《关于理顺物业管理体制的意见》，理顺市、区县、街道（镇）、社区和有关职能部门的物业管理工作关系。三是按照条块结合、以块为主的原则，厘清不同层级、不同部门之间的职责边界，建立健全物业管理责任清单，使其首先知责明责，从而做到履责尽责。
3.建立联动机制。一是由市政府牵头，以区县政府和新区管委会为主体，加快建立信用评价、行政执法、公共服务、信息共享、投诉反馈等协调联动工作机制。二是由街道（镇）、社区负责，以小区为单元成立党组织，建立“小区党组织+业委会+物业企业”的党建引领协调联动治理机制，每年创建3—5个“红色物业”先进典型，力争两年实现全覆盖。
（三）发挥各级监管作用
1.夯实属地管理责任。参照哈尔滨市、延安市做法，制定出台我市《关于构建以区为主体物业管理体制的意见》，明确区县政府、街道（镇）、社区和物业主管部门的职能职责，构建我市以区县政府为主体、负总责的物业管理体制，将“区县主体责任、街道（镇）具体负责、社区负责落实”的责任落到实处，推动物业管理重心下移、属地管理。
2.有效发挥监管部门作用。市、区县住建部门作为本级物业管理主管部门，要全面落实统筹、协调、监督、指导职能，主动牵头协调各职能部门、指导街道（镇）做好法律法规政策宣传、物业企业和从业人员监管、维修资金筹集管理和使用、业主自治组织组建、物业从业人员培训、建筑工程质量保修、物业服务行业协会管理等各项具体工作。其他各职能部门要全力配合，依法依规履行好各自职责。
3.强化联合执法。一是由市物业管理工作领导小组办公室牵头，对全市物业管理工作薄弱环节和群众反映强烈的突出问题进行全面摸底，制定整治方案和任务清单，落实责任单位，明确整改时限，组织开展三年集中整治行动。二是由各区县政府具体负责，集合街道（镇）、社区和住建、发改、公安、城管、市场监管、应急等物业管理职能部门成立工作专班，坚持一事一议、分类施策，逐小区、逐企业联合执法，重点整治小区私搭乱建、车辆乱停乱放、占用消防通道、违规侵占公共面积、乱收费和教育、医疗、养老配建设施未落实等突出问题。三是发挥市、区县两级物业管理工作领导小组统筹作用，建立常态化联合巡查机制，组织各职能部门每年深入各小区开展一次集中检查，及时纠正、整治违法行为。
4.加强考核奖惩。一是将物业管理工作列入各区县、各相关部门年度目标责任考核范围，严格考核奖惩兑现，调动各方履行物业管理工作职责积极性、主动性。二是由市委督查室、市政府督查室联合成立专项督查组，定期对区县、街道（镇）、社区及各级监管部门履行职责情况开展专项监督检查，将督查结果作为年度目标责任考核内容，督促各级各职能部门认真履行职责。
5.加快管理平台建设。由市、区县政府牵头，加快建立涵盖政府管理、房屋信息、业主信息、企业信用、业主委员会运行、投票表决、办事服务、维修人员管理等模块的物业管理信息化平台，实现市、区县、街道、社区分级管理、数据共享、技术人员共享的“大物业”管理工作格局。
（四）提升物业管理水平
1.加强对物业企业的监管。一是要建立物业企业市场准入退出机制，对现有住宅小区“前期物业”企业严格考核测评，对考核不达标、群众满意度低于70%的予以劝诫清退，对拒不退出的由区县政府牵头组织相关职能部门进行强制取缔。二是市住建部门要牵头制定全市物业企业考核办法，由区县住建部门、街道（镇）、社区联合或委托第三方专业机构，定期开展物业服务业主满意度测评。将测评结果纳入物业企业信用评价体系，定期发布红黑榜名单，及时依法清理严重违法违规的物业企业和直接责任人。三是对清退了物业企业的小区，由街道（镇）、社区负责，指导其业主委员会通过公开招标选聘实力雄厚、服务水平高的物业企业。
2.提高企业服务能力。一是住建部门要督促指导物业企业完善内部管理、企业诚信档案、企业经理信用档案等制度，定期开展从业人员业务培训，做到持证上岗，不断提高物业企业管理水平。二是按照市场化规律，指导成立民营的专业化外包服务公司。支持鼓励物业企业实行服务外包管理，将安保、保洁、绿化、工程维修等服务项目分项外包给具有资质的专业化公司，以此降低成本。鼓励有条件的物业企业拓展商业餐饮、生活服务、文化娱乐、医疗教育、房产中介、家政服务等增值服务，弥补经费不足。三是要实行物业事务公开制度。街道（镇）、社区要监督物业企业在小区大门出入口、单元门口、业主活动场所等醒目位置，设置“一牌一箱四栏”（即物业服务监督公示牌、物业服务意见收集箱、物业服务标准公示栏、政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公示栏），定期如实公布物业费使用、公共水电费分摊、电梯维护保养支出和共有资产收益及开支明细、专项维修资金使用等情况，提高物业事务透明度、公信力。
3.尽快成立业主自治组织。一是由区县政府牵头，街道（镇）、社区具体负责实施，开展业委会建设三年行动。对符合条件的尽快督促成立业委会，对暂不具备条件的尽快指导成立物管会，力争到2023年底全市小区业委会或物管会实现应建尽建。二是通过新建小区配建、老旧小区补建方式，解决好业委会无办公用房问题；探索制定从物业管理费中列支业委会办公经费、补贴人员报酬等具体办法，保障业主委员会正常运转、更好发挥职能作用。三是街道（镇）、社区要加强对业委会人选的推荐和审核把关，鼓励引导业主中的“两代表一委员”、退休干部和热心公益、具有物业管理专业特长的业主参选业委会成员，推荐社区“两委”成员或网格（小区）党支部成员、党小组长通过法定程序进入业委会，探索业委会和物业企业中的党员担任社区或网格（小区）党支部委员或兼职委员，提高业委会整体素质。
（五）狠抓政策落实落地
1.全面落实配建公共设施政策。一是建立配建设施查验移交机制。规划、住建、教育、卫生等有关职能部门要严格落实公共设施配建规定，按照“谁审批、谁负责、谁监督”原则，严格审批，加强监督，确保新建小区应建公共设施全面建设到位。住建部门要加强对新建小区房屋质量、配套设施、分户验收和物业企业招投标等环节的审查，探索住建部门、街道（镇）、社区共同参与物业设施设备移交机制，坚决杜绝“带病”移交。二是根据国家有关规定，由市物业管理工作领导小组办公室牵头，街道（镇）、社区和相关职能部门配合，对全市各住宅小区养老、托育、医疗、停车、物业用房等配套公共设施建设情况进行摸底，制定整改责任清单，分类进行整改。三是对开发商应建未建、随意变更规划用途未建的，要依法追究责任并督促其进行补建。对政府职能部门已收费未建的，督促相关部门负责尽快建设。
2.严格落实“质价相符”要求。各区县政府、街道（镇）、社区和相关职能部门要依法依规履行职责，加强对辖区内物业企业的监管，教育引导物业企业树立“质价相符”的服务理念，监督物业企业切实把“质价相符”要求落到实处。
3.调整物业收费标准。一是由市发改和住建部门联合，对全市物业收费现状和社会物价情况进行调研，按照“质价相符”原则，分类出台我市物业收费价格指导意见和政策。二是根据服务标准、服务成本、物价指数等变化情况，适时对物业收费价格进行动态调整。
（六）统筹解决遗留问题
1.加快老旧小区改造。一是抢抓国家实施“城市双修”、棚户区改造和城镇老旧小区改造等有利机遇，加大中省项目资金争取力度，力争使更多老旧小区列入国家改造计划。整合城市更新、棚户区改造和老旧小区改造相关项目资金，分步骤实施老旧小区改造，集中三年时间全面完成我市老旧小区改造任务。二是采取“1个改造小区+N个弃管小区”方法，尽可能将弃管家属楼、单体楼纳入老旧小区改造计划一并实施，力争三年对80%以上的弃管小区进行改造。三是对老旧小区片区内距离相近或相连、有共同改造需求的独栋、零星、分散的弃管家属楼、单体楼，采取“缠藤结瓜”模式，打破空间分割，归并整合改造，将拆墙拆违腾出来的空地用于增加停车场（位）、娱乐康养、绿地花园等公共设施和活动空间，为物业企业进驻提供条件。四是市、区县将老旧小区改造地方配套资金纳入本级年度财政预算，市级财政每年列支专项资金对区县进行奖补，区县按照一定比例给予项目配套资金支持。同时，按照“共同出资、协同推进、共享成果”原则，引导专业经营单位、业主等出资参与改造，确保改造项目顺利实施。
2.加强维修资金归集管理。一是由市住建局牵头、各成员单位配合，尽快出台老旧弃管小区专项维修资金归集办法，对维修资金的收集、使用、流程等作出明确规定，采取综合措施进行归集。有条件的一次收集到位，资金全部纳入专户管理；不能一次收集到位的，采取一事一议的办法，由相关业主分摊维修费用。二是落实落细《陕西省物业服务管理条例》有关规定，督促建设单位、物业企业将小区共有部分、共用设施设备经营收益的50%以上资金，按季度补充作为维修资金。三是依法征求70%以上业主意愿，在符合城市规划前提下，最大限度挖掘小区商业潜力，进行二次开发，拆除一些简易房、沿街点式楼，利用小区闲置土地或简陋房屋进行市场化运作，提高资产收益率。四是对改造后的小区，借鉴医疗、养老保险统筹使用办法，将维修资金纳入物业收费项目，物业企业依照物业主管部门制定的标准（延安市标准为每月每平方米0.2元）收取，交物业管理部门专户存储、专款专用。五是由区县政府成立专项工作小组，联合开展集中执法行动，依法追缴开发商代收未入专户的维修资金。六是探索将住建部门现监管的住宅小区维修资金利息总收益的30%，作为拆借资金向未建立维修资金的住宅小区倾斜，助其先建起维修资金专户，待业主全员缴存后返还原账户。七是扩大维修资金使用范围，支持维修资金用于加装电梯，使“趴窝”维修资金尽快“动”起来。
3.分类解决老旧小区物业接管难题。一是坚持“市场化运营、专业化服务、规模化发展”模式，按照推向市场一批、企业托管一批、兜底管理一批、社区代管一批“四个一批”的思路，对老旧小区实行多元化物业服务方式。二是对改造后，规模较大、能推向市场的老旧小区，尽快指导成立业委会或物管会，依法选聘物业企业实行市场化运营。三是对改造后，分布零散、规模较小但管理区域明确的老旧小区，打破区域界限，就近选择承揽优良物业项目的物业企业按程序进行托管，实行一家公司管理、差异化服务。四是对无管理主体、暂时难以组建业委会或物管会的弃管小区、脱管小区，由街道（镇）会同住建部门协商同级国有物业公司实行“兜底管理”，将新旧小区搭配、一并接管。五是对无管理主体的单体楼，由社区按照“以大带小”或“以新拖旧”进行代管，实行保安、保洁“两保”服务。六是由区县牵头负责、市上统筹协调，聘请“三官一律”组建法律援助团队，集中解决开发建设遗留的竣工验收、房屋质量、房产证办理等突出问题，为物业企业接管老旧小区创造良好条件。
（七）由于我市小区物业管理工作遗留问题多且复杂，解决难度大，涉及面又广，需要各方协同发力。建议将此项工作列为明年全市深改议题，予以推进。