关于视察我市小区物业管理工作的报告

根据《中共铜川市委2020年政治协商计划》和《政协铜川市委员会2020年工作要点》安排，10月27日至28日，市政协副主席王润民带领市政协社会法制和资源环境委员会部分委员，对我市小区物业管理工作进行了视察。视察组先后深入宜君县、印台区、王益区、耀州区、新区10个不同类型的住宅小区进行实地察看，随后召开座谈会，听取了市住建局、市发展改革委、市民政局工作情况汇报，参会委员围绕主题积极协商建言，对进一步加强我市小区物业管理工作提出了许多好的意见建议。现将有关情况报告如下。

一、基本情况

随着我市城市建设快速发展，物业项目的业态不断增加，企业及从业人员队伍不断壮大，物业服务行业在稳就业、促经济和保稳定方面发挥了积极作用，在疫情防控、创文保卫、治

安防范、人口普查等方面承担了大量社会责任。目前，全市共有规范化住宅小区230个，服务面积1738万平方米，除此之外还有大量的单位自管或居民自管家属区、单体楼等老旧小区，从事物业服务的企业106家，从业人员4600余人，服务居民近14万户。近年来，由于物业服务管理不规范而引发的矛盾纠纷不断显现，广大人民群众和社会各界对物业管理工作仍有较多不甚满意的地方。

二、存在问题

我市物业管理工作起步晚，发展水平低，还存在一些亟待解决的问题。

1.监管体制不顺。目前我市承担物业管理职能的部门，除市住建局内设物业管理科外，各区县物业主管部门设置则不统一，新区设在住建和交通局，耀州区、印台区设在房管中心，王益区设在棚改办，宜君县设在住建局，体制不顺、机制不畅，甚至部分部门的“三定”方案中都没有物业监管职能，其职责仅为棚户区改造和保障房管理，物业监管工作属于代管性质。各区县物业管理工作人员均为兼职，监管力量薄弱，难以适应形势快速发展的需要。市住建局物业管理科只有2人，新区住建和交通局物业科负责人及2名工作人员均为临聘人员。

2.履行职责不力。国务院《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》均明确赋予了区、县房地产行政主管部门，特别是街道办事处、乡镇人民政府对辖区内物业管理活动的监督管理职责。但我市在贯彻落实两个《条例》方面，各区县街道办、乡镇政府在物业监管、指导成立业主大会筹备组、召开业主大会、选举业主委员会、化解业主矛盾纠纷等方面，普遍存在监督管理不力、组织引导不够、规范要求不严、工作进展缓慢等问题，未能充分发挥应有的作用。

3.遗留问题较多。一是老旧居住区管理问题日益突出。我市老旧居住区多为单位自建自管家属区，因原单位搬迁或关停，居住区长期处于无人管理或者自行管理状态，矛盾易发多发。二是开发建设遗留问题较多。当前业主反应强烈的小区停车位不足、公共活动场地缺失、配套幼儿园未建、建筑质量缺陷等问题，有的属于规划设计问题，有的则是开发建设单位有意规避责任。但在现实生活中业主往往把怨气都发泄到物业服务企业身上，动辄以各种理由和借口拒交物业费，双方容易因此而发生纠纷。

4.服务质量不高。物业服务企业属于劳动密集型行业，人员素质的高低很大程度上决定了服务水平的高低。一是从业人员多为小区周边下岗职工或失地农民，文化素质不高且流动性大。二是较低的收费导致企业经营困难，难以引进高素质人才和专业人员。三是随着国务院先后取消物业服务企业资质和从业人员上岗资格，实行市场准入“零门槛”，加之大多数物业服务企业脱胎于原开发建设单位，其背后投资人都是同一开发商或利害关系人，重开发轻服务，主动服务意识不强，内部管理不到位，影响了行业整体服务水平。

5.业主自治困难。业主大会及其执行机构业主委员会是基层社会治理的重要组成部分，也是实现小区居民自治的重要形式，在夯实基层社会治理基础、构建和谐社会关系、提升群众幸福指数方面发挥着十分重要的作用。目前全市成立了业主委员会的小区共23个，仅占全市小区总数的10%，远低于全省平均水平，而且已经成立的业主委员会，大部分运行也十分困难，不能很好发挥作用。究其原因主要是成立业主大会、选举业主委员会牵涉多方利益，矛盾复杂、难度较大，业主参与意识不强、积极性不高，小区自治几乎完全处于自发状态；同时也反映出各区县房地产行政主管部门和街道办、乡镇政府在履行组织、指导小区成立业主大会筹备组或业主大会、选举产生业主委员会等方面的职责不到位。

三、对策建议

1.强化组织领导，理顺管理体制。要高度重视小区物业管理工作，尽快落实市、区县、街道办（乡镇政府）、社区四级监管体制，成立市级层面的物业管理工作领导小组，由分管领导任组长，统筹协调全市物业管理工作，制定我市物业管理相关政策，研究物业管理重大事项，解决物业管理热点、焦点、难点问题，依法查处物业管理重大违法行为，牵头协调督促相关部门共同做好物业管理工作。各区县政府、市新区管委会也要成立相应的工作机构，强化组织领导，加强物业监管机构和人员配置，充实物业管理专业人员，建立辖区范围内的物业管理协调联动机制。

2.强化履职尽责，夯实管理责任。通过地方立法，坚持属地管理、职能下沉，细化明确各相关部门特别是街道办、乡镇政府的责任。市住建局要尽快完成新的《铜川市物业管理办法》前期调研论证，争取早日颁布实施，同时密切关注《陕西省物业管理条例》修订立法进展情况，适时推动《铜川市物业管理条例》立法工作；市发展改革、公安、自然资源、生态环境、应急管理、民政、城管执法等其他相关部门也要采取措施强化监管。街道办、乡镇政府要依法履行职责，强化对辖区内物业服务企业和小区居民的管理服务工作，实行网格化管理；制定任务清单、明确完成时限，加大指导成立业主大会、选举产生业主委员会工作的力度；对不具备成立业主大会条件或未能选举产生业主委员会的，要组建物业管理委员会。

3.强化为民理念，解决遗留问题。街道办、乡镇政府要按照职责分工，强化为民理念，勇于担当作为，切实解决好群众的操心事、烦心事、揪心事。要采取措施加快推进城镇老旧小区改造工作，使其具备实施市场化运作或者简易物业基础后，引入社会化、专业化、规范化的物业服务企业进行管理。要严格管理，预防开发遗留问题发生。抓好规划论证，扭转在规划评审中的重建筑结构、轻物业管理设计的局面；坚持建管分离，通过公开招投标，减少开发商自己筹建的物业公司直接或间接管理自己开发的小区；落实开发企业责任，要求企业留驻维修工作代表，解决一定期间内房屋建筑质量等方面的问题。

4.强化企业管理，提升服务水平。市区县物业主管部门、物业管理协会要积极引导物业服务企业主动适应市场环境，内强素质，外树形象，做强做优服务产品，增强品牌引领意识，促进行业健康发展。各区县物业主管部门、街道办、乡镇政府要围绕物业服务质量、服务承诺兑现、居民满意度等内容，建立物业服务企业“红” “黑”榜制度，定期对其进行检查和考评，并将考评结果作为企业信用评价的重要依据，尊重和运用市场机制，推动企业整合、改制、兼并和重组，对部分服务质量低、从业人员服务态度差、管理不规范的物业服务企业逐步清理出辖区物业市场。

5.强化党建引领，提高自治能力。要发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，建立健全社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制；引导和支持小区业主中的党员，通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员，履职尽职、为民服务。要发挥法治保障作用，加强对《民法典》、《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的学习宣传，教育引导物业服务企业和小区业主学法尊法守法。要发挥德治支撑作用，大力弘扬社会主义核心价值观，加强社会公德、家庭美德、职业道德教育，提高小区业主的道德修养和文明素质。要发挥业主自治基础作用，促进小区业主开展自主自治和民主管理，完善管理规约，正确行使权利，自觉履行义务。要发挥诚信体系联合惩戒作用，建立物业主体各方的诚信档案，对不守诚信的物业服务企业和业主进行失信联合惩戒。