关于我市住宅小区物业管理的建议

关于我市住宅小区物业管理的建议

路彦峰

物业管理是重要的民生工作，事关千家万户的切身利益和社会的长治久安。目前，全市共有有资质的物业服务企业69家，其中二级资质物业服务企业2家，三级（含暂定）资质物业企业67家，从业人员3500余人，实行规范化物业管理项目共计145个，总建筑面积840.1万平方米。有12个小区组建了业主委员会。但由于各种因素的影响，我市物业管理还存在诸多需要解决的问题。

一是业主对物业管理的认知度不足。绝大多数业主对国家物业管理政策法规不了解，不能正确地处理权利与义务的关系。有相当多的业主还没有摒弃住房福利制观念，对物业收费有抵触情绪。

二是工程建设的遗留问题多。有的小区建设手续不完善，不能办理房屋产权证，有的小区没有实施综合验收，房屋存在漏水、裂缝等质量问题，有的建设单位未按规划或建设设计建设物业管理用房、活动场所、停车位、园林绿化等公共建筑和共用设施。业主由此产生的不满和矛盾就会转嫁到物业管理企业，导致物业管理难度加大。

三是业主委员会组建率较低。目前实行规范化管理的住宅小区，多为原开发企业委托物业公司实施前期物业管理，业主委员会基本没有组建。已组建的业主委员会也未形成健全的运作机制，未能很好地发挥示范带动作用。

四是物业企业服务质量不高。物业从业人员素质普遍不高，专业技能不强，服务层次较低。有的物业以“管理者”自居，不按要求公示服务内容、收费项目及收费标准等。有的物业常因水、电、取暖费价格问题与业主发生矛盾，信访不断。

五是专项维修资金归集管理仍需加强。老旧住宅购房时未缴纳房屋维修资金，住房共用部位和共用设施的维修养护资金无法落实，导致许多老旧住宅小区共用部位和共用设施不能及时维修养护。新建住宅区维修资金在收房时基本都已交付，但存在资金使用缺乏有效监督、透明公开程度不够等问题。

针对以上存在问题，提出以下几点建议：

1、加大物业管理政策法规的宣传力度。要通过各种途径加大对《物权法》、《陕西省物业管理条例》、《铜川市物业管理办法》等有关法律法规的宣传教育，促使行政管理部门和人员要依法履行职责，在物业管理中不越位、不缺位、不错位；促使物业管理企业要遵纪守法，规范管理；促使广大业主转变观念、学法用法，懂得用法律武器维护自身权益，要求物业企业提供质价相符的服务，同时又要履行作为业主应尽的义务，积极参与小区管理。

2、强化物业管理执法监管力度。对新建小区，相关部门要认真落实工程建设的各项监管措施，严把工程质量关，从根本上减少物业管理矛盾和纠纷。政府相关部门要相互配合，加大执法检查力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为。对于物业企业管理水平低、服务不到位、收费不规范的情况和行为要及时纠正，严重的通报批评甚至取消在本市区域内从事物业管理的资格。

3、提升物业服务水平。相关部门要按规定督促指导在符合条件的住宅小区组建业主委员会，体现业主的“主人”地位，发挥业主委员会在物业管理活动中的沟通桥梁作用。要严格物业服务企业资质审批，把好行业准入关。物业服务企业要树立质量意识、服务意识，不断提高从业人员的专业素质和业务技能，按规定对收费项目明码标价，严格履行物业服务合同约定，为业主提供质价相符的服务。

4、加强专项维修资金归集管理。对新建小区的专项维修资金，要做好专户储存，支取程序、使用途径要符合规定、公开透明。老旧住宅小区未归集管理专项维修资金，管理压力较大，建议财政予以适当补贴，有计划地实施改造，逐步完善小区基础配套设施。

5、政府要高度重视物业管理工作。各级政府要把物业管理工作作为提高城市文明和城市品位、促进城市建设发展、改善和提高城市居民生活水平、化解矛盾纠纷的重大民生问题来抓，与我市当前创建省级文明城市工作结合起来，切实加强领导，发挥部门职能作用，整合行政资源，形成管理合力，围绕物业管理过程中的体制机制问题、事关全局和长远的基础性问题等，统筹谋划、综合整治。

（发言人：市政协委员  市科技局成果产业科科长）